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Baurecht und COVID-19

Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Corona-Virus

Das Corona-Virus bestimmt aktuell das Alltagsleben in Deutschland. Nach und nach werden alle Lebensbereiche erfasst. Was vor einigen Tagen an Schutzmaßnahmen noch undenkbar war, ist mittlerweile europaweit umgesetzt – Schulen sind geschlossen und auch der freie Reiseverkehr ist eingeschränkt.  Auch viele Unternehmer machen sich Sorgen, wie mit dem Coronavirus umzugehen ist. Mit diesem Newsletter wollen wir einige wichtige baurechtliche Fragen beantworten, die sich aus der besonderen Situation der Corona-Krise ergeben:

1. Wie ist mit virusbedingten Bauablaufstörungen umzugehen?

Unabhängig davon, ob auf Seiten des Auftraggebers (AG) oder des Auftragnehmers (AN) Infektionen mit dem Corona-Virus zu verzeichnen sind, führt dies nahezu zwangsläufig zu den uns aus anderen Gründen bekannten Bauablaufstörungen.

Da die Corona-Pandemie nicht nur die Bundesregierung unvorbereitet und plötzlich trifft, dürften Bauverträge bisher keine „Höhere-Gewalt-Klausel“ (international „Force-Majeure-Klausel“) enthalten, die auch den Fall des Corona-Virus einschließt.

Dann gilt:

a) Ist die VOB/B in den Bauvertrag wirksam einbezogen worden, sind § 6 VOB/B (Behinderung oder Unterbrechung der Bauausführung) und ggf. § 642 BGB (Entschädigung während Annahmeverzugs des Bauherrn) von Bedeutung.

b) Ohne Einbeziehung der VOB/B findet das Gesetz, insbesondere die Regelungen  über die Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) und ggf. ebenfalls § 642 BGB Anwendung.

c) Praxisempfehlung: Bereits die allgemeine Kooperationspflicht gebietet es, den Vertragspartner über Infektionen unverzüglich – zu Beweiszwecken schriftlich – zu unterrichten. Im eigenen Interesse sollte der Vorgang sorgfältig dokumentiert werden. Dies gilt für den AN insbesondere dazu, alles Erforderliche getan zu haben, um den Bauablauf fortzuführen.

Wichtig ist aus unserer Sicht, dass der Vertragspartner nicht durch wenig konkrete Formulierungen im Ungewissen verbleibt, sondern ein vollständiges Schreiben – ggf. unter Vorbehalt der eigenen Rechte – erhält. Dies gilt in beide Richtungen.

2. Wann haftet der AN für Lieferengpässe seiner Lieferanten?

Nicht nur die Landesregierungen kämpfen derzeit mit Lieferengpässen für dringend benötigte Kleidung zum Schutze des Klinikpersonals, auch die AN müssen mit Lieferengpässen aufgrund des Corona-Virus rechnen, was in Zeiten, in denen der Volkswagen-Konzern die Produktion teilweise einstellen muss, nicht verwundert.

a) Unabhängig von der Einordnung als BGB- oder VOB/B-Bauvertrag gilt, dass eine Haftung nach deutschem Recht grundsätzlich eine schuldhafte Pflichtverletzung voraussetzt, die im Falle von „höherer Gewalt“, d.h. einem von außen einwirkenden und objektiv unabwendbarem Ereignis, ausscheiden dürfte, sollte der Lieferant des AN tatsächlich wegen des Corona-Virus nicht liefern können. Nach einhelliger Auffassung ist das Corona-Virus dann als höhere Gewalt einzustufen. Dies gilt umso mehr, wenn behördliche Maßnahmen wie die Anordnung von Quarantäne oder die Ausweisung von Quarantänegebieten den Lieferanten und somit auch den Vertragspartner „lahmlegen“.

Allerdings ergibt sich für den AN mitunter im Einzelfall die Pflicht, das Material anderweitig und dann wohl zu höheren Preisen zu beziehen. Dies fällt grundsätzlich in seine Risikosphäre. Unter Umständen kann sich der AN auf einen unabwendbaren Umstand berufen, sollte dieser etwa in Form einer plötzlich, objektiv gänzlich unvorhersehbaren und auch durch teureren Einkauf nicht zu beseitigen Materialknappheit bestehen. Dies ist eine Frage des Einzelfalles und letztlich allein vom Tatrichter zu entscheiden.

b) Für den AN im VOB/B-Bauvertrag ist in § 6 Abs. 2 Nr. 1 c) vorgesehen, dass sich die Ausführungsfristen verlängern, wenn höhere Gewalt oder andere für den Auftragnehmer unabwendbare Umstände vorliegen. Dies gilt auch für den Fall, dass die Baustelle wegen öffentlich-rechtlicher Verfügungen nicht betreten werden darf und mithin ein Umstand aus dem Risikobereich des AG besteht, der nach  § 6 Abs. 2 Nr. 1 a) VOB/B zur Verlängerung der Ausführungsfrist für den AN führt.

c) Praxisempfehlung: Auch im Falle von Lieferengpässen gebietet nicht zuletzt die allgemeine Kooperationspflicht, den Bauablauf mit dem Vertragspartner wegen der aktuellen Situation offen und vollumfänglich zu kommunizieren und im Sinne der gemeinsamen Kooperation neu zu justieren.

3. Können die Vertragsparteien den Bauvertrag kündigen? Wenn ja, unter welchen Voraussetzungen?

a) Für alle ab dem 1.1.2018 geschlossenen Bauverträge sieht das Neue Bauvertragsrecht in § 648a BGB vor, dass auch ein Bauvertrag aus wichtigem Grund gekündigt werden kann. Ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung musste diese Möglichkeit bislang aus allgemeinen Rechtsgedanken des BGB hergeleitet werden.

Ein wichtiger Grund liegt nach der gesetzlichen Definition in § 648a Abs. 1 S. 2 BGB vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann.

Wann die Grenze der Zumutbarkeit für einen der Vertragspartner überschritten ist, ist erneut eine Frage des Einzelfalles. Auf Seiten des kündigenden Vertragspartners müssen gravierende Gesichtspunkte angeführt werden können, da eine unwirksame außerordentliche Kündigung zwar in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden kann, dann allerdings

  • dem AN nach der – schwierig zu widerlegenden – Vermutung des § 648 S. 3 BGB immerhin neben der Vergütung für die erbrachte Leistung jedenfalls auch 5 % der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen

bzw. 

  • der AG im Falle der unberechtigten Kündigung des AN zur außerordentlichen Kündigung berechtigt ist.

b) Dauert eine Unterbrechung länger als 3 Monate und ist die VOB/B in den Bauvertrag wirksam einbezogen, so kann jeder Teil nach Ablauf dieser Zeit den Vertrag schriftlich kündigen, § 6 Abs. 7. Die Abrechnung regelt sich nach den § 6 Abs. 5 und 6; wenn der AN die Unterbrechung nicht zu vertreten hat, sind auch die Kosten der Baustellenräumung zu vergüten, soweit sie nicht in der Vergütung für die bereits ausgeführten Leistungen enthalten sind.

c) Praxisempfehlung: Bauverträge sind regelmäßig nicht vorschnell zu kündigen. Vorzuziehen ist es, mit dem Vertragspartner eine vernünftige und für die eigene Seite nicht unwirtschaftliche Lösung aus der Krise zu suchen.

4. Was passiert bei Verdachtsfällen / Erkrankungen einzelner Mitarbeiter, Nachunternehmer, Lieferanten

Rechtsprechung zu der Frage, wie mit Verdachtsfällen bzw. Erkrankungen am Corona-Virus in der eigenen Belegschaft des AN bzw. beim Nachunternehmer oder Lieferanten in baurechtlicher Hinsicht umzugehen ist, gibt es noch nicht.

Mit dem zuvor Gesagten trägt das Risiko zunächst die Partei, welche die ihr aus Vertrag oder Gesetz obliegenden Pflichten nicht erfüllen kann.

Dies betrifft in Bauverträgen vordergründig den AN, dem das Werkvertragsrecht die Erfolgshaftung auferlegt und der für die Erstellung des vertraglich vereinbarten Werkes einzustehen hat, das nach der Rechtsprechung immer zweckentsprechend und funktionstauglich sein muss. Damit verbunden ist stets das vom AN zu tragende unternehmerische Risiko. Dazu wird es künftig umso mehr erforderlich sein, alles in den Blick zu nehmen und sein Handeln danach auszurichten, die eingegangenen Verpflichtungen auch unter erschwerten Bedingungen zu erfüllen.

Von diesen Pflichten ist der AN jedenfalls dann zu befreien, wenn Behörden eine Quarantäne aller seiner Beschäftigten anordnen und /oder ein Quarantänegebiet ausweisen, von dem das Bauvorhaben betroffen ist. Dann hilft dem AN das Argument der höheren Gewalt, mit dem er Gehör finden muss.

5. Was ist zu tun, wenn der AG Termine absagt? Welche Konsequenzen sind für den AG denkbar?

Sollte der AG Termine absagen, die zur Fortführung des Bauvorhabens erforderlich sind, sollte der AN vorsorglich sofort mit einer ordentlich formulierten, schriftlichen Behinderungsanzeige reagieren. Dies ergibt sich im VOB/B-Bauvertrag bereits aus § 6 Abs. 1 S. 1 VOB/B.

Das Fernbleiben könnte dem AG auch dann zum Verhängnis werden, wenn er es nicht entschuldigen kann. So sieht das Neue Bauvertragsrecht für den Fall der verweigerten Abnahme in § 650g BGB vor, dass er auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Werkes mitzuwirken hat. Bleibt er einem vereinbarten oder einem von dem Unternehmer innerhalb einer angemessenen Frist bestimmten Termin zur Zustandsfeststellung fern, so kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung auch einseitig vornehmen. Dies gilt nicht, wenn der Besteller infolge eines Umstands fernbleibt, den er nicht zu vertreten hat und den er dem Unternehmer unverzüglich mitgeteilt hat.

6. Was ist bei neu abgeschlossenen Bauverträgen zu beachten?

Fortan werden sich die Vertragsparteien und insbesondere der AN auf Krisen wie die Corona-Epidemie einstellen müssen.

Denn diese gelten nach den Erfahrungen in heutiger Zeit künftig als allgemein bekannt mit der Folge, dass sich der AN ohne vertragliche Regelung nicht so einfach auf die mit einer solchen Epidemie verbundenen Begleitumstände nicht ohne vertragliche Regelung berufen und sein Handeln umso weniger rechtfertigen kann.

Dies ist der Grund, weshalb in künftigen Bauverträgen – neben den Neuregelungen im Bauvertragsrecht, vgl. §§ 650a ff. BGB – auch an „Epidemie-Klauseln“ gedacht werden muss, um die Gefahr solcher künftig zu erwartender Gegebenheiten nicht allein tragen zu müssen. Wenn und soweit – etwa bei Verträgen mit der öffentlichen Hand – derartige Klauseln sich nicht vereinbaren lassen sollten, müssen vorvertraglich Vorkehrungen getroffen werden, die den AN schützen und ihn das Risiko einer Epidemie wie der Corona-Krise nicht allein tragen lassen.

Zum Schluss ein Hinweis: Die rechtlichen Fallgestaltungen sind so vielfältig, dass dieser Newsletter nicht alle Fragestellungen umfassend betrachten kann. Sofern weitergehende Fragen bestehen oder rechtliche Hilfe benötigt wird, steht unser Baurecht-Team jederzeit zur Verfügung.

Alpmann Fröhlich Rechtsanwälte
Practice Group Baurecht